【住宅ローン】フラット35のメリット・デメリットを解説 変動金利とどっちがいい?

不動産

 

住宅の購入を考えるときに必ずと言っていいほど考えることのひとつに、固定金利と変動金利どっちがいいのかという問題があります。

今回紹介するフラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。

固定金利では毎月の返済額が同じなので計画的な返済を考えることが可能になることが特徴。

それではフラット35の概要やメリットデメリット、どんな人がフラット35に向いているかを解説したいと思います。

 

フラット35とは?

フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンのサービスです。

金利は全期間固定金利のみとなっていて最長で35年間借りることができます。

フラット35には住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取って債権化することにより資金を調達する「買取型」と、債務者が住宅ローンを払えなくなった時に、銀行に住宅金融支援機構が住宅ローンの残金を支払う「保証型」の2種類があります。

買取型と保証型のどちらを選べばいいかと悩む人もいるかもしれませんが、2021年現在では保証型を取り扱っている金融機関は少なく、買取型が主流と言っていいでしょう。

フラット35のメリット

保証人不要

フラット35では保証人は要りません。もちろん保証料を毎月払うこともないのです。

金融機関の住宅ローンを借りる際には連帯保証人が必要になることもあります。独身や高齢の人だと保証人をなかなか見つけられなくて苦労する人も多いと思いますが、フラット35ではその必要もありません。

全期間固定金利

 

フラット35で最長35年の全期間固定金利になっています。

全期間固定金利とは、住宅ローン返済中に市中金利が高くなったとしても毎月の返済額や金利に変化がないのが特徴です。

 

住宅ローンを選ぶときに固定金利と変動金利のどちらが得なのか考えると思います。

変動金利とは金融情勢の変化に伴って住宅ローンの金利も見直されるので、金利の上昇や返済額が増える可能があります。

 

民間金融機関の住宅ローン金利推移

民間金融機関の住宅ローン金利推移

上のグラフは民間の金融機関の住宅ローンの金利に推移です。近年では政策などで低金利が続いていますが8%を超える金利の時代もあるのです。住宅ローンは数十年という長い期間借りるローンなので現在が低金利だからといって安易に変動金利に決めてしまうと想定外の返済額になり返済期間中に返すことが困難になるという可能性も出てきます。

団体信用生命保険は任意

一般的に金融機関で住宅ローンを借りる場合は、原則として団体信用生命保険への加入を条件にしています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りている債務者が、返済期間中に死亡してしまったり高度障害状態になったときに保険金で住宅ローンの残りの返済額を完済する保険のことです。そして残金が支払われた後、債務者は住宅ローンを払う必要はありません。
団体信用生命保険は一般の生命保険に比べて保険料が割高になります。そしてその保険料は債務者の住宅ローンの金利に上乗せされるので、結局は債務者の負担が増えることになります。
さらに団体信用生命保険では高齢者、若年者や男女の違いによって保険料が変わることはありません。リスクの少ない20代や30代の人でも高齢者と同額の保険料を払わなければいけないのです。
また団体信用生命保険は生命保険控除の対象外になってしまいます。生命保険控除は保険金の受取人が配偶者や親族であることが条件になっていますが、団体信用生命保険では受取人が金融機関なので生命保険控除の恩恵を受けることができない点も考慮してければなりません。
フラット35では団体信用生命保険は原則任意となっているので、一般的な生命保険の代わりに加入したい人でも、加入したくない人でも安心して利用することができるのです。

 

審査が通りやすい

フラット35では金融機関の住宅ローンより審査が通りやすい傾向にあります。

銀行の住宅ローンには様々な種類があり、金融機関ごとに審査の基準や条件が異なります。

大企業などを相手にしているメガバンクに比べて、地方銀行や信用金庫は地域密着型であることが多いです。またフリーランス、個人事業主や自営業の方は金融機関での融資は通りにくいです。

フラット35の審査基準

フラット35ではどの金融機関でも審査の条件や基準は変わりません。

自営業の方でも必ず審査に通るというわけではありませんが、銀行の提供する住宅ローンに比べて利用しやすいと言えます。

住宅金融支援機構ホームページより抜粋 

フラット35の審査で重視されるのが上記の技術基準です。

住宅の規模や耐震基準、住宅部分が全体の2分の1以上かなど細かい項目が定められています。

また新築や中古住宅でも条件が違います。

 

フラット35ではローンの借入額や利用額によって影響はされません。その代わり他社でのローンが滞っていたり、税金を滞納していたりすると審査では通ることはありませんので気を付けましょう。

フラット35のデメリット

技術基準をクリアしないといけない

フラット35の審査で最も重視されるのが技術基準です。住宅の耐火性や断熱性や床面積、構造など一定の基準を満たさないといけません。

この技術基準は適合証明書をとって確認する必要があるので、あらかじめ検査機関に物件を調査する申請を行って住宅の現状を確認する必要があります。

情勢によって変動金利よりも割高になってしまうことも

全期間固定金利であるフラット35は金利が上昇しない代わりに市中金利がどれだけ低くても影響されません。変動金利は固定金利よりも低い金利で設定されているので情勢によっては変動金利の方が安く済んでしまうという場合もあります。

頭金がないと金利が高くなってしまう

一般的に住宅ローンを組む際に頭金を2割程度入れることが理想と言われていますが、

フラット35では頭金を1割以上入れる場合と1割未満の場合で金利が変わってしまいます。

【フラット35】 借入期間:21年以上35年以下

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.300%~年2.170% 年1.300%
9割超 年1.560%~年2.430% 年1.560%

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2021年10月)

なので頭金を入れる余裕のある方はより低金利でフラット35を利用することができますが、フルローンを考えている人や頭金を1割も用意する余裕がない人は割高な金利になってしまうことがあります。

こんな人にフラット35はおすすめ

  • 毎月安定の返済プランを立てたい
  • 突然の金利上昇などリスクに震えながら生活したくない
  • 一定の基準をクリアした住宅を買いたい
  • 将来的に繰り上げ返済も考えておきたい

フラット35はどんな人に向いているのでしょうか。

まずは勤続年数の浅い人や収入の安定しない自営業の人、銀行の住宅ローンの審査に通るか不安な人があげられます。フラット35は幅広い人に住宅の購入を買ってもらうためにできた公的な住宅ローンです。なので銀行の住宅ローンに通りにくい人でも融資を受けられるよう審査が甘くなっています。

そして変動金利が怖いという人にもおすすめです。変動金利では返済の途中で金利が上昇して毎月の返済額が上がってしまうこともあります。これでは計画的な返済計画は立てにくいですよね。フラット35の全期間固定金利では市中金利が変化しても影響されることはないので毎月決まった返済額を払うことになるので安定しています。そして資産に余裕があれば繰り上げ返済を手数料無料ですることもできます。

健康状態に自信がなく団体信用生命保険に加入することが難しい人は銀行の住宅ローンの条件を満たせないこともあるかもしれません。銀行の商品では団体信用生命保険へ加入しなければならないことが多いです。しかしフラット35では団体信用生命保険への加入は任意なので自分の病歴に不安がある人でも安心して加入ができる仕組みになっています。

まとめ

住宅ローンは無理なく返済できる計画を立てることがとても大事です。

フラット35の全期間固定金利なら毎月の返済額は一定なので、社会情勢が変わって返済額が膨らみ期間内に返済できなくなるという心配をする必要はありません。

銀行の住宅ローンに比べて審査が通りやすいので自営業の人や勤続年数が少ない人でも入りやすいフラット35ですがデメリットもいくつかあることを注意しましょう。

長期的な返済計画を立ててみて無理なく返済できるかどうかをよく考えたうえでフラット35を検討してみましょう。

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