不動産投資の初期費用とランニングコスト 費用を削減できるポイントを解説

不動産

不動産投資では毎月家賃収入がありますが、同時にランニングコストもかかってしまいます。ランニングコストとは毎月、毎年必要になる費用のことです。そして物件を購入するときには初期費用もかかります。

不動産投資をスタートするときには様々な不安があると思いますが必要な資金はいったいどの程度になるのでしょうか。不動産は安い買い物ではないので心配に思うのも当然です。

今回は初期費用とランニングコストの内容と費用を削減できるポイントを解説していきます。

 

不動産投資の初期費用

 

不動産投資をはじめる際に様々な費用がかかります。売買代金以外にも毎月かかる費用や税金などがあり、しっかりと計算した上で購入しないと想定したリターンを得ることはできません。ここでは建物を購入した時に発生する初期費用がどのくらい必要になるのかをみていきましょう。

 

住所 愛知県名古屋市千種区
交通機関 名古屋市東山線 今池駅 徒歩8分
価格 400万円
管理費等 5,000円 修繕積立金 5,000円
間取り 1K 総戸数 48戸
専有面積 17.56m2 築年月(築年数) 1987年10月(築35年)

上のサンプルの表は価格400万円の中古マンションの1Kになります。表を見ると物件購入価格以外にも管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかることが分かります。

この他にも不動産投資の初期費用では保険料、各種税金などがあるので確認していきましょう。

  1. 土地不動産の費用
  2. 不動産取得税
  3. 不動産登録免許税
  4. 不動産登記手数料
  5. 固定資産税
  6. 印紙代
  7. 火災保険などの保険料
  8. 仲介手数料

 

不動産取得税

不動産取得税は土地や建物を購入した時にかかる税金です。不動産を取得すると6か月から1年の間に都道府県から納税通知書が届くので忘れたころにやってくる税金と言われることもあります。

 

不動産取得税=課税標準額×3%(税率)
課税標準額とは土地建物の価格のことではありません。取得する不動産の固定資産税評価額を用います。
税率は原則4%なのですが令和6年3月31日までは3%に引き下げられています。

不動産登録免許税

不動産を購入すると登記をしなければなりません。なぜかというと例えば不動産の2重譲渡があった場合に対抗することができるからです。お金がかかるから登録しないでおくと第三者が先に登記をしてしまって権利を失ってしまうかもしれません。なので不動産購入時にトラブルに巻き込まれないためにも不動産登録免許税を払う必要があります。

 

  • 土地の所有権移転登記=課税標準額×2.0%(令和5年3月31日まで1.5%)
  • 新築建物の所有権保存登記=課税標準額×0.4%
  • 中古建物の所有権移転登記=課税標準額×2.0%

 

不動産登記の手数料

不動産の登記を行うためには司法書士に依頼をする必要があります。司法書士は不動産業者から紹介してもらうこともできますし、インターネットなどで探すことも可能です。抵当権の設定なども含めると5万円から15万円の手数料がかかります。

固定資産税

固定資産税とは毎年1月1日に土地や不動産を所有している人に市町村が課す税金です。納税義務者は一括で払うことになりますが、買主が負担しなくていいわけではありません。一般的に日割りで買主も負担することになるのを覚えておきましょう。なので売買代金に固定資産税も含まれることになります。

 

固定資産税=土地建物の固定資産税評価額×1.4

印紙代

売買契約書やローン契約書はに印紙を貼る必要があります。契約書は通常は売主と買主双方が持つ必要があるため、お互いが印紙代を払うことになります。

 

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円 200円
50万円以下のもの 200円 200円 400円
100万円以下のもの 500円 200円 1,000円
500万円以下のもの 1,000円 ※200〜1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの 10,000円 10,000円 20,000円
1億円以下のもの 30,000円 30,000円 60,000円
5億円以下のもの 60,000円 60,000円 100,000円
10億円以下のもの 160,000円 160,000円 200,000円
50億円以下のもの 320,000円 320,000円 400,000円
50億円を超えるもの 480,000円 480,000円 600,000円
記載金額のないもの 200円 200円 200円

契約書印紙税額一覧表

火災保険料・地震保険料

建物を購入した後に火事や地震、または賃借人の自殺などで部屋が損壊してしまう可能性があります。そのため火災保険や地震保険には加入しなければなりません。保険に入ることで予期できないリスクにも対処することができますね。地震保険は火災保険に入っていないと加入することができないので注意が必要です。火災保険だけの場合に地震が原因で火事になって被害が出てしまった場合は保険が適応されません。

火災保険では他にも電気的・機械的事故特約があります。電気的機械的事故とはスパークやショート、機械では亀裂や溶けてしまった場合などに適応されます。しかし経年劣化による故障では保険はおりないので注意しましょう。

不動産会社に払う仲介手数料

不動産業者を通して売買を行う場合は仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は物件の価格によって3つに区分分けされます。

 

  1. 200万円以下の部分      5%
  2. 200万円超から400万円の部分    4%
  3. 400万円超の部分                        3%

上の式を当てはめると売買代金が400万円超の場合はこのような計算方法ができます。

 

仲介手数料=売買代金の3%+6万円(税抜き)
4000万円の物件の場合は、4000万円×3%+6万円=126万円が上限になりますね。
仲介手数料の計算方法はあくまで上限です。なかには仲介手数料をとらない不動産業者もありますが割高になっている場合など考えられるので注意しましょう。

不動産投資のランニングコスト

ランニングコストとは建物や設備を維持するために必要になる費用のことです。この経費をどれだけ抑えられるかで毎月の収入が変わってきます。ランニングコストが賃料収入を上回ってしまうと赤字になってしまいます。また新しい物件ほど維持費は少なくなる傾向にあるので中古物件を購入するときは修繕費やリフォーム費用がどの程度かかるのかをあらかじめ計算に入れておきましょう。

 

  1. 不動産業者へのPMフィー
  2. 管理費
  3. 修繕積立金
  4. 火災保険料
  5. 固定資産税
  6. 広告費
  7. リフォーム費

 

毎月のランニングコスト

不動産業者へのPMフィー

PMとはプロパティマネジメント(Property Management)、賃貸物件の管理のことです。

PMフィーは不動産業者への管理料で一般的には入居者募集から集金、クレーム処理、入退去時の業務などを行います。不動産業者によってPMフィーは異なりますが一般的に賃料の5%程度が目安になります。

不動産業者に管理を頼まずに自己管理をする方法もあります。専業大家ならばできるかもしれませんが、副業ではじめる場合はおすすめできません。

管理費

管理費は清掃業務やエレベーターの点検など日常的にかかる費用のことです。

築年数が古いほど管理が増える傾向にあります。区分所有マンションの場合は各部屋の賃借人が業者に支払う形になるので経費削減をすることはできません。

修繕積立金

修繕積立金は建物を維持するために使用する費用のことです。主に建物の診断、外壁の補修、防水工事などがあり長期的な修繕計画を立てて修繕積立金を決めています。また築年数が古くなると修繕する箇所も増えるので積立金が上がる傾向にあるので注意が必要です。

区分所有マンションは修繕積立金、管理費共に徴収されることになるので不動産投資初心者の方には区分所有マンションはおすすめできる投資対象だと言われています。

毎年のランニングコスト

火災保険料

火災保険料を削減するには長期契約をして一括で支払うことが有効です。火災保険料は長期で契約すると割引されることが多いです。もし長期契約中に売却されることになったら期間に応じて保険料は戻ってくるので安心してください。

また建物の築年数や構造で保険料も変わってきます。木造とRCの場合だと木造の方が保険料が高くなり、地震がおこりやすい地域でも高くなる傾向にあります。

固定資産税など税金

固定資産税は初期投資で解説しましたが、毎年1月1日の所有者が対象になります。

区分所有マンションの場合は一軒家よりも評価値が下がりにくい傾向にあるので負担が大きくなることもあります。

退去時にかかる経費

広告料

退去者が出てしまった場合は新たな入居者を探さなくてはいけません。広告料は入居者を募集するために必要な費用です。インターネットで募集をしたり、情報誌やチラシに載せたりするためには不動産業者に広告料を払うことになります。

リフォーム費用

リフォームは高い入居率を維持するために必要不可欠になります。古い内装や設備のまま放置していると募集をかけても入居者が集まらず家賃を下げなければなりません。

 

ランニングコストを削減して収入を増やそう

不動産投資では物件の維持費、税金、保険料などでどうしてもランニングコストが膨らんでしまいます。

できるだけ経費を抑えて収益をあげるためにはどうすればいいのでしょうか。

 

  1. 定期的なメンテナンスで大規模修繕費を抑える
  2. 適切な不動産管理業者を選ぶ
  3. 保険の補償範囲の見直し

 

中古の物件では築年数が古くなるほど修繕が必要な箇所が増えることになります。そのまま放置しておくと想定外の大規模修繕費が必要になり十分なリターンを得られなくなることも。定期的に傷んでいる箇所を点検しメンテナンスを行うことで無駄な出費を抑えることができます。

管理会社の変更も経費の削減につながります。物件の購入時に契約している管理会社とそのまま継続して更新することも可能ですが、複数の不動産管理会社を調べてサービス内容やコストの面で現在よりいい契約があるのなら切り替えを考えることも重要です。

保険を契約している場合は補償範囲を確認して本当に必要なのか考え直してみましょう。火災保険や地震保険ではできるだけ広い補償範囲をカバーした方がいいのですが、不必要な出費は収益率を下げる原因になってしまいます。台風や豪雨などで洪水なった場合に必要な水災補償は住んでいる地域や建物の構造などによってはつけなくていい場合もあります。

 

まとめ

 

今回は不動産投資で物件を購入した時にかかる初期費用とランニングコストについて紹介しました。不動産投資では毎月のランニングコストがいくらかかるかを計算して把握しておくことが重要です。

毎月の費用を抑えるためには保険や管理会社の契約内容を確認して見直しをすることも忘れないようにしましょう。そしてこまめにメンテナンスをすることによって大規模な修繕費を抑えることができます。

 

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